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橘猫娱乐app - 从会买到会卖:从海航出售曼哈顿写字楼 看中企跨境并购跨入2.0时代|资讯

来源:99真人在线赌场 发布时间:2020-01-10 17:00:18 4407次阅读

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橘猫娱乐app,买了别人推荐的股票,最后却赔了钱的人,常常会忽视一件重要的事:只会买,不会卖。

跨境并购同样如此。当前大多数中国企业,尚处在四处寻觅海外资产的1.0时代,在这个时代,“买买买”是主旋律。

但是诸如海航、复星这样的跨境并购老司机,在别人疯狂买入海外资产的时候,却已开始脱手获利的海外资产,进入跨进并购的2.0时代:“有买有卖”。

2.0时代背后的一买一卖,反映的其实是一个企业的底蕴:低买靠眼光,高卖靠能力。诸如海航、复星这样的跨境并购“老鸟”,在多年的海外跨境并购历练中,已经先人一步变得越来越成熟了。

这种成熟,会使中国企业在践行“一带一路”战略上,赢得别国的尊敬,减少别国的质疑。

海航:拟出售纽约核心地段写字楼

在跨境并购市场,海航的会买是出了名的。凭借一以贯之的并购战略、多中选优的项目来源、对某一领域长期持续关注,以及实力雄厚的并购团队,迄今为止海航在境外已经完成了数百亿美元的大deal。

但这一次不同,会买资产的海航开始尝试卖资产了:选择出售手中持有近6年的曼哈顿甲级写字楼:1180(1180avenue of americas)。这是海航2017年出售的第一笔重大资产。

该写字楼是海航于2011年从凯雷集团(carlyle group)购入的,写字楼位于美国纽约曼哈顿中城46街与第六大道交角处,毗邻时代广场和洛克菲勒中心,是一座高23层的准甲级写字楼,建于1960年代,总建筑面积超过38万平方英尺(约合3.53万平方米)。这是纽约乃至美国最黄金的地段,该区域内的零售、商业以及酒店物业的出租率和价格水平都居全美之首。

这栋大楼是2011年海航斥资2.59亿美元购入的。该栋大楼的持有者为1180 avenue of americasmember llc,公司有两个股东,除了海航,另一个是当地房地产投资管理公司murray hillproperties real estateinvestment(下简称“murray hill”),二者的持股比例分别为90%和10%。

目前,海航美洲置业有限公司已经与美国房地产中介eastdil secured签订代理协议,委托该公司负责大楼出售、与买方沟通等相关事宜。

所处地理位置

2016年纽约市第一房产报告数据显示,曼哈顿楼市继续刷新售价纪录,由于售价推高,形成卖方优势市场。

美国房地产评估企业integra realtyresources于2016年年初评估1180写字楼的市值已达3.39亿美元。有分析人士称,随着美国经济的复苏,纽约曼哈顿地区的办公室租金较2009年已经增长了60%,且涨势良好,1180写字楼自海航收购至今已有6年,近年来出租率一直保持在100%,物业运营状态稳定。海航对该资产的持有已超过业界平均持有周期,此时选择出售,符合投资规律,可认为是一种相对稳健的出售行为。

1180写字楼外景

复星:去年底出售北美保险公司

无独有偶,另一家持续关注跨境并购中国企业复星集团,去年年底也将旗下北美保险公司 ironshore 公司 100% 的股份出售给了美国liberty mutual集团,交易金额达30亿美元。

基于出售事项卖方将确认之未经审计的税后收益约为 3.1亿美元。换句话说,复星集团在收购了这家公司短短12个月之后,就赚到了3.1亿美元。

与海航类似,复星集团创建于1992年,从最早的市场调查、到医药、地产、钢铁矿业,再到消费和消费升级。截至止目前,“复星系”直接和间接控股的公司已超过100家。

这两家最早进入国际市场开展跨境并购的中国公司,先后又开始出售手中的海外资产,绝不仅仅是一种巧合。这背后或许是未来中国企业跨境并购的趋势:有买有卖才是生意。

值得注意的是,中国企业加杠杆收购的阶段,资产负债率无疑会处于上升周期;而售出资产阶段,资产负债率无疑会转入下降通道。这一点在海航和复星的数据上已经有所体现。

据中国国际金融有限公司透露的数据显示,去年6月,复星公司净负债比率为72%,但是到了去年年底,这一数字已经降低到了60%。中金公司分析师表示,去年复星的资金成本也得到了有效控制,降低了50个基本点,达4.5%。复星去年净收入为103亿元。

而海航集团日前披露的最新数据显示,截至2016年年底,海航集团整体年收入破6000亿元大关,总资产规模突破万亿元,员工总人数已经超过41万,而在快速发展的道路上,集团的资产负债率却实现“七连降”,从七年前的82%降至59.5%。

为什么会取得这样的成绩?以海航为例,海外并购是海航国际化的重要推手,通过一连串成功的海外并购,海航积极开拓国际市场,优化产业资源配置,提升全产业链服务能力。海航在并购中借鉴了国外、国内很多成功经验,由战略投资者、基金机构、信托、银行等共同完成。这在一定程度上抵消了资产负债率的上升,而战略合作者在海航的运营中也起到了很好的作用。在降低资金成本方面,在过去三四年间,海航集团整个融资成本下降了30%。

中国企业:“一带一路”上应该有买有卖

近年来,随着中国经济的转型升级,国家“一带一路”倡议的提出,越来越多的中国企业选择走出去。特别是2016年,中国企业跨境并购金额达到历史峰值。

但随着人民币流出压力的增大,国家有关部门自2016年底收紧了资本流出,对跨境并购造成的美元外流加大了控制力度。外汇监管已从“防流入”向“控流出”转型。

王健林就公开表示称,造成万达收购dickclark泡汤的原因,就是外汇管制。

这种情况下,2017年跨境交易的游戏规则必然会发生改变。此时选择在合适时机,将原来手中持有的海外资产售出,侧面顺应国家外汇监管需要,不失为一种明智做法。

收购和出售是资本市场,尤其是物业、地产市场运作的重要手段,通过购买-持有运营-出售的模式,促成资产的升值进而获取收益是传统国际资本巨头的重要盈利模式之一。

此次海航要出售的纽约1180写字楼则是2011年中国买家集中进入纽约地产市场时收购的。彼时正值金融危机的余波还未彻底平息,曼哈顿核心区有大量优质资产待售,是难得的买方市场。

从目前的评估效果来看,海航当年对该楼的升值潜力判断是正确的。这一出售一旦达成,可以看作中国企业海外资产运营的一个典型案例。

参考消息网此前援引一位曾与海航最高管理层打过交道的人士的话称,“海航是自律的投资者,会考虑在那些寻求自身增长的领域发起交易,但不会不计代价。海航的基本目标是成为一个真正的全球性公司。”

总体来说,海航和复星这样的中国企业,从买入海外资产,到出售海外资产,不仅反映的是中国企业资产运营方式的升级,更反映出中国企业在全球范围内配置资产能力的提升,从会买到会卖,中国企业跨境并购已经开始步入2.0时代。

这个时代的典型特征,将是中国企业跨境并购的行为将越来越理性,中国企业在践行“一带一路”国家战略时,受到海外国家的质疑也将会越来越少。

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